地方政府须高度关注高地价带来的高杠杆风险

近日，央企再度在多个热点城市的土地市场大显神威。继上月央企保利地产“任性”豪夺周浦地王之后。6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。纵观今年土地市场，逾50%的“地王”都是地方国企、央企制造。

非主业房地产国企之前是被禁止进入房地产领域的，2009年之后才有部分国企试水房地产业。而近两年随着国家对水电系、铁路系从事房地产业开禁，不少国企在土地市场上表现得更加激进，把土地出让价格炒高了好几番。

这就让人不难理解了，今年初，一、二线城市尤其一线城市楼市价格非正常上涨，除了“首付贷”推波助澜之外，国企“疯狂”拿地也是重要诱因。应该说，中国房地产业整体回暖迹象出现，与国企全面深度锲入不无关系。也可以说，只要有更多国企不断加入房地产大军，地方政府的土地财政就不会陷入“窘境”，中国房地产业就不会“硬着陆”，房地产泡沫也不会破灭。

面对屡创新高的地价，一家近期频频参与土拍的开发商投资总监认为，“地价高估并不是最可怕的，最怕的是无地可拿。一、二线城市风险相对较小，土地价格贵还可以赌；如果未来没地，我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌桌上。”这可能是目前一些开发商“玩命”拿地的普遍心态。值得关注的是，近期所有拍出的“地王”，其楼面价均高于周边在售的商品房价格。

地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有‘地王’都有较大的亏损可能，过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”

从当前社会经济现实看，国企进军房地产尽管是治疗当前经济综合症的一剂良药，但国企在房地产业垄断地位不断提升和势力日益壮大，其带来的社会危害却又不得不令社会各界及民众担忧。

首先，国企过多地参与房地产业，或多或少会影响主业。越来越多的国企由于尝到了房地产开发的甜头，会把更多资源倾注于房地产业，渐渐对自身主业失去兴趣，令研发创新劲头减弱，对塑造民族品牌和打造百年国企之基带来不利影响，使中国国企难以成长为世界有影响力的企业。

其次，国企参与房地产并疯狂拿地，会影响社会经济健康发展。一方面，抬高了房地产开发成本，使房地产价格陷入“不断上涨”的怪圈，大大抵消政府调控功效，不断降低民众幸福指数，加剧普通生活痛感。另一方面，因为国企不断推高土地出让价格，使地方政府增强对土地财政的依赖性，难以把过多精力用于发展实体经济上，中国产业经济结构调整和经济转型之路会被延长。

再次，国企的过多参与会不断促使房地产业加杠杆，把更多的社会资源吸引到房地产业上，比如银行信贷资金近年来房地产贷款增幅最大，如此循环往复，既会使银行部门失去对实体经济的支持兴趣，使实体经济融资难、融资贵现象难以改观，又会不可避免地加大金融风险。

最后，央企不断加入“抢地”行列，可能带来较多社会负面影响。由于其与政府部门有较为紧密的联系，会使民众产生政府部门有放纵土地高溢价和房价高涨的“错觉”，降低民众对政府的信任感。

显然，国企全面深度融入房地产业，是中国社会经济之痛，更是民生之痛。为此，政府应对国企进军房地产并不断推高土地价格的现象引起重视，并严加监管：一是让国企回归主业和经营本位，对已进入房地产的国企限期退出，其房地产业务可让民营资本介入接盘，消除“国进民退”现象。

二是对目前各地土地价格加大监管力度，对土地价格过高溢价率加以限制，防止“地王”不断涌现。同时，消除地方政府对土财政的过分依赖，在发展房地产上形成正确理念，规范土地出让行为。

三是对民营房地产开发商进行正确引导，既要防止其盲目拿地、终止其房地产开发暴利心理，又要防止任意哄抬楼市价格而把土地虚高成本转嫁给广大普通购房者的做法。

四是加快推进国企改革步伐，促进国企“瘦身健体”，确定自身经营发展方向，把更多精力用在打造民族品牌和百年国企身上，使国企能真正提高经营发展活力，成为中国经济转型的“加速器”和“强心针”。

◎莫开伟